管理会社様・オーナー様の不安を解消！マンション寿命を延ばす大規模修繕の施工事例

マンションの老朽化や修繕費の負担、入居者からのクレーム対応……
管理会社様やオーナー様にとって、マンションの維持管理には多くの不安がつきものです。

「どのタイミングで大規模修繕をすべきか分からない」
「工事内容や費用の妥当性は？」
「工事後に入居者からのクレームが出ないか心配」

こうしたお悩みを解決するために、今回は当社が手掛けた大規模修繕工事の施工事例をご紹介します。

実際にどのような工事を行い、マンションの寿命を延ばし、オーナー様・管理会社様の不安を解消できたのか――

リアルな現場の流れをお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください。

工事依頼のきっかけは屋上の雨漏り調査から｜外壁の劣化状況を把握し工事を決断

今回の大規模修繕工事のポイント

今回の大規模修繕工事では、屋上の雨漏り調査をきっかけに、建物全体の劣化状況が明らかになりました。

外壁では チョーキング現象による塗膜の劣化 や コンクリートの爆裂（鉄筋の露出）、各所の ひび割れが確認され、建物内部への雨水侵入のリスクが高い状態でした。

また、シーリング（コーキング）の劣化 や 屋上防水層の劣化 により、雨漏りの再発や構造躯体へのダメージが懸念される状況でした。

これらの問題を解消し、建物の「資産価値の維持・向上」そして「防水性能の回復」を目的として、以下の工事を実施しました。

工事内容の概要

今回の修繕は、単なる見た目の回復だけでなく、雨漏りの根本的な解決 と 建物の耐久性向上 を重視した内容となっています。
また、外観の美しさを保つことで、入居率アップ や 資産価値の向上 にもつながる工事となりました。

使用した塗料・材料について

• 外壁：シリコン系塗料（エスケープレミアムシリコン）
• 屋上防水：ウレタン防水
• 鉄部塗装：2液型ウレタン塗料

工期と作業体制

工事の様子｜施工中の写真で振り返る

「大規模修繕ってどんなことをしているの？」
そんな疑問を持つ管理会社様やオーナー様のために、工事の各工程を写真とともに解説します。
現場の雰囲気や作業の丁寧さも、ぜひ感じてみてください。

仮設足場組立

工事の第一歩として、足場の組み立て作業を行いました。
高所での作業を安全に進めるため、しっかりとした足場を設置し、周囲には飛散防止シートを張り巡らせています。
作業中は入居者様や近隣住民の方々への安全配慮を徹底し、生活への影響を最小限に抑えるよう努めています。

高圧洗浄作業

大規模修繕工事の中でも重要な工程のひとつが、高圧洗浄作業です。
外壁や屋上、共用部などの汚れやホコリ、コケ、古い塗膜をしっかりと洗い流し、塗装面を清潔な状態に整えます。
高圧洗浄を丁寧に行うことで、塗料の密着性が高まり、仕上がりの美しさと耐久性が向上します。
作業中は周囲への水はねや音にも配慮し、入居者様や近隣の方々への影響を最小限に抑えるよう心がけました。

下地補修

マンションの外壁は、長年の風雨や紫外線の影響を受けることで、ひび割れやコンクリートの爆裂、シーリングの劣化など、さまざまな傷みが現れます。
これらの劣化を放置すると、雨水が建物内部に侵入し、構造体の腐食や鉄筋のサビ、最悪の場合は雨漏りや爆裂部分の落下事故につながる恐れもあります。

そのため、大規模修繕工事では 下地補修が最も重要な工程のひとつ です。
今回の現場では、事前の調査で確認された劣化部分はもちろん、足場を組んでから新たに確認できた箇所についても丁寧に補修を行い、建物の耐久性と防水性をしっかりと回復させました。

ひび割れ補修

外壁に生じたひび割れは、雨水の侵入経路となり、放置すると建物内部の鉄筋に水が達して腐食が進行し、最終的には爆裂を引き起こすリスクがあります。
そのため、早期に適切な補修を行うことが、建物の耐久性を守るうえで重要です。

シーリング打ち替え

目地やサッシ周りのシーリングは、建物の防水性能を維持するために欠かせない部分です。
しかし、経年劣化により硬化やひび割れ、剥離が発生し、防水機能が低下していました。

今回の工事では、傷んだ部分の既存シーリング材をすべて撤去し、新しいシーリング材を充填する「打ち替え工法」を実施しました。

シーリング補修後の外壁全体に塗装を施すことで、見た目の美しさを整えるとともに、防水性・耐久性のさらなる向上を図りました。

爆裂補修

コンクリート内部の鉄筋が腐食し、表面のコンクリートが剥がれ落ちる「爆裂」は、放置すると建物全体の耐久性に大きな影響を与えます。

施工前の見た目では小さな爆裂に見えても、実際には内部で大きく広がっていることが多いのが爆裂の特徴です。

そのため、表面だけでなく内部の劣化範囲をしっかり確認し、適切に補修を行うことが大切です。

今回の補修では、脆弱な部分を撤去し、鉄筋の防錆処理を施した上でモルタルを充填し、再発防止を徹底しました。
これにより、建物の耐久性を高め、安全性を確保する大切な工程となっています。

補修後は塗装を施すことで、補修跡はほとんど目立たなくなり、防水性能の向上 という面でも効果があります。
見た目の美しさと機能性の両面を回復させる、大切な工程です。

タイル部分の外壁調査（打診）の様子

外壁の中でも、特にタイルが使われている部分には、コンクリートの劣化やタイルの浮き・剥離といったリスクが潜んでいることがあります。

見た目には分からなくても、内部では劣化が進行しているケースも少なくありません。

そこで行うのが「打診検査」。

タイル外壁の状態を丁寧に確認するために欠かせない調査方法です。

打診検査ってどんな調査？

打診検査は、専用の「打診棒」を使って、タイルを軽く叩いたりなぞったりしながら、その音や感触を確認する方法です。

• 正常な箇所は「コツコツ」と響きのある音がします。
• 浮きや剥がれがある箇所は「ボコボコ」「ポコポコ」といった鈍い音になります。

音の違いから、目視だけでは分からないタイルの浮きや、内部の空洞化を発見することができます。

もし浮いたタイルをそのままにしてしまうと、剥がれ落ちて通行人や入居者の方に怪我をさせてしまう危険性も。

だからこそ、タイル外壁の打診調査は、安全のためにもとても大切な工程なのです。

実際の現場では、打診棒でタイルの音を一つひとつ確認しながら、浮きの有無を調べていきます。

調査後の流れ｜タイル補修は「注入工事」で行います

今回の調査では、タイルの浮きが数か所で確認されました。
浮きの程度を総合的に判断し、今回は「注入工事が適切」と判断して、補修を進めていきます。

なお、浮きの状態が進行していたり、広範囲に及ぶ場合は、タイルの張り替えが必要になることもあります。その際には、高額な修繕費がかかる可能性があるほか、既存と同じデザインのタイルが手に入らない場合には、外観の美観が損なわれることもあります。

だからこそ、早めの調査と適切な補修がとても大切なんです。

タイル外壁調査〜注入工事の流れ

施工後は、見た目にほとんど違和感がなく、タイルを剥がすことなく補修が可能です。

安全性・耐久性を守るために

注入工事は、タイルの内部にできた空洞に樹脂を充填し、タイルをしっかり固定する方法。
タイルの剥落リスクを未然に防ぎ、建物の安全性を高めることができます。

タイルの浮きや剥がれは、見た目では気づきにくいですが、
専門的な調査でしっかり確認し、必要に応じて補修することがとても大切です。

「うちのマンションも調べた方がいいかな？」と思ったオーナー様・管理会社様は、どうぞお気軽にご相談ください＾＾

外壁塗装作業の流れ

外壁塗装は、建物の美観を回復させるだけでなく、防水性や耐久性を高める大切な工程です。
洗浄作業で汚れや古い塗膜をしっかりと落とし、下地処理でひび割れや爆裂補修を行った後、塗装作業に入ります。

塗装は、下塗り・中塗り・上塗りの3工程で仕上げます。
それぞれの工程で塗料の密着性を高め、均一な仕上がりを確保し、外壁の防水性能を回復させます。
耐久性と美しさを兼ね備えた仕上がりを目指して、丁寧な作業を行いました。

下塗りの目的と役割

外壁塗装における下塗りは、建物の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現するために欠かせない重要な工程です。
下塗り材は「接着剤」のような役割を果たし、素地（下地）と上塗り塗料の密着を高める働きがあります。

特に、外壁の表面は経年劣化により粉を吹いたような状態（チョーキング現象）や、細かな凹凸が生じていることが多く、そのまま上塗りをすると密着が弱まり、剥がれやムラの原因になります。
下塗りを適切に行うことで、塗膜の密着性を高め、仕上がりの美しさと耐久性の向上につながります。

また、下塗りには下地の吸い込みを抑え、塗料のムラを防ぐ役割もあります。
今回の工事では、ひび割れ追従性や防水性に優れたエスケー弾性プレミアムフィラーを下塗り材として使用し、外壁の状態に合わせた確実な施工を心がけました。

中塗り（上塗り1回目）の役割と目的

中塗りは、下塗りで作った下地に塗膜の厚みを持たせ、仕上げ塗装の密着性や耐久性を高める大切な工程です。
上塗り作業は通常2回に分けて行われ、1回目の塗装を「中塗り（上塗り1回目）」と呼びます。

中塗りの目的は、以下の通りです：

• 塗膜の厚みを確保し、耐候性・耐久性を高める
• 下塗りと上塗りの間をしっかり接着させる
• 色むらを抑え、均一な仕上がりの土台をつくる

今回の工事では、エスケー化研のプレミアムシリコンを使用し、塗膜の美しさと耐久性を高めました。
プレミアムシリコンは、耐候性・低汚染性・防カビ性に優れた高性能塗料で、長期にわたって外壁の美しさを保つことができます。

塗装の性能を十分に発揮させるためには、規定の塗布量を守り、均一に塗り広げることが重要です。
中塗りは、塗装の仕上がりを大きく左右する大切な工程であり、職人が丁寧に作業を進めました。

上塗り（上塗り2回目）の役割と目的

上塗り（2回目）は、外壁塗装の最終工程であり、建物の美観と耐久性を決定づける大切な作業です。
中塗りで塗膜の厚みと密着性を確保した上に、仕上げの塗膜を重ねることで、より均一で美しい外観を作り上げます。

今回の工事では、エスケー化研のプレミアムシリコンを使用し、外壁の保護性能と美しさを高めました。
プレミアムシリコンは、耐候性や低汚染性、防カビ性に優れており、雨風や紫外線などの外部環境から建物を長期間守ります。

仕上げ塗りである上塗りは、色ムラが出ないよう慎重に作業し、ローラーを使用して均一な塗膜を形成しました。
上塗りを丁寧に行うことで、塗装の性能を最大限に発揮し、美観の向上と耐久性の確保を実現しています。

外せる部品は外して塗装する理由

外壁塗装を行う際、通路側の窓の柵やエアコンのホースカバーなど、取り外し可能な部品はできる限り外して塗装を行うようにしています。
これは、将来その部品が破損して交換が必要になった際、サイズや形が変わることで、部品の陰になっていた未塗装部分が露出し、旧塗膜と新しい塗膜の境目が目立ってしまうリスクを防ぐためです。

こうしたトラブルを未然に防ぐため、部品を外した上で見えない部分もしっかりと塗装することが「お客様の大切な建物を長く美しく保つための大切な配慮」だと考えています。

見えないところにこそ真心を込めて、丁寧に仕上げる。
それが、私たちの仕事への姿勢です。

屋上防水工事の様子

屋上は、建物の中でも特に雨風や紫外線の影響を強く受ける場所であり、劣化が進みやすい部分です。

今回の建物では、既に雨漏りが発生しており、建物内部への雨水の侵入が確認されていました。
防水層の劣化を放置すると、雨漏りの被害が拡大し、構造体の腐食やカビの発生など、建物全体の耐久性や資産価値に大きな影響を与える可能性があります。

そのため、既存の防水層を確認し、劣化が著しい箇所については撤去・補修を行った上で、新たに防水層を施工しました。

施工の流れは以下の通りです：

✅ 既存防水層の撤去（必要に応じて）
✅ 下地処理（ケレン・清掃・下地調整）
✅ プライマー塗布（接着力を高める下塗り作業）
✅ 防水材の塗布（防水層の形成）
✅ トップコート塗布（耐候性・防水層保護機能の向上）

防水工事では、下地処理を丁寧に行い、施工面の状態に合わせて防水材を均一に塗り広げることが非常に重要です。
今回の工事では、ウレタン防水工法を採用し、長期間にわたって雨水の侵入を防ぐ防水層を確保しました。

完成写真（Before/After比較）

大規模修繕で得られた効果とオーナー様の声

今回の大規模修繕工事では、外壁や屋上の防水性能を回復し、建物全体の耐久性を高めることで、長く安心して住めるマンションへと生まれ変わりました。
また、美観の向上により、入居者様から

「建物がきれいになって嬉しい」
「こんなに丁寧な業者さんは初めて」

といった嬉しいお声をいただき、結果として入居率アップや管理のしやすさにも貢献できたと感じています。

工事期間中は、オーナー様や管理会社様に対して、進捗状況や作業内容をこまめにご報告させていただきました。
お忙しい中、オーナー様には丁寧にご対応いただき、円滑に工事を進めることができました。
また、当社の仕事ぶりについても

「丁寧な作業をしていただき、安心して任せられた」

とお喜びの声をいただけたことが、何よりの励みになりました。

私たちは、工事中の入居者様への配慮を何よりも大切にしています。

入居者様の安心と満足は、オーナー様や管理会社様への信頼につながり、結果としてマンションの価値向上や管理のしやすさにもつながると信じています。

私たちはあくまで「縁の下の力持ち」として、建物を守る立場ですが、入居者様・オーナー様・管理会社様の三方が喜んでくださる工事を目指す姿勢は、これからも変わりません。

これからも、お客様の大切な建物を長く守るパートナーとして、心を込めた丁寧な仕事を続けていきたいと考えています。

資産価値維持の重要性について

マンションは、年月とともに必ず劣化が進みます。

外壁のひび割れやシーリングの劣化、屋上防水の傷みなど、見た目の変化だけでなく、建物内部への雨水の侵入や鉄筋の腐食といった深刻なダメージにつながる恐れもあります。

こうした劣化を放置してしまうと、修繕費用がかさむだけでなく、外壁の爆裂部分が落下し、通行人やご入居されている皆様が怪我をする、最悪の場合は死亡事故につながるリスクがあることが一番怖い点です。

また、建物の劣化は、ご入居されている皆様の住み心地や安全性にも影響を与えます。
外壁が傷んだままでは、安心して暮らすことができず、入居率の低下や家賃の下落といった経営上のリスクにもつながりかねません。

こうした状況を防ぐためにも、計画的な大規模修繕工事を実施し、建物の美観や防水性能を維持することが、マンションの資産価値を守るためには必要不可欠です。

また、資産価値を維持するためには、「見えない部分の劣化」への気づきが大切です。
表面的には問題がないように見えても、外壁の内部や防水層、鉄部の腐食など、目に見えない箇所で劣化が進んでいる場合があります。
だからこそ、定期的な点検と適切な修繕計画を立てることが、建物を長持ちさせるための最善の方法だと私たちは考えています。

まとめ｜マンションの資産価値を守るために大規模修繕は必要です！

マンションの寿命を延ばし、資産価値を守るためには、定期的な大規模修繕が必要不可欠です。

外壁や屋上の防水性能を回復し、見た目の美しさを維持することは、入居率の向上や管理のしやすさ、そして何よりもご入居されている皆様の安心と安全を守ることにつながります。

「うちのマンションもそろそろかな？」
「修繕の時期が分からない…」
とお考えのオーナー様・管理会社様は、まずはお気軽にご相談ください。
大規模修繕の必要性やタイミング、費用の目安について、分かりやすく丁寧にご説明いたします。

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